Der BFH hat sich in seiner Entscheidung vom 17.06.2026 (II R 7/24) mit der steuerlichen Bewertung eines Grundstücks im Rahmen des Sachwertverfahrens beschäftigt. Dabei ging es um die für den Umrechnungskoeffizienten relevante (wertrelevante) Geschossflächenzahl und die hierfür maßgebenden Verhältnisse. Auf Umrechnungskoeffizienten ist in der steuerlichen Bewertung dann zurückzugreifen, wenn es zwischen dem Bodenrichtwertgrundstück und dem steuerlichen zu bewertenden Grundstück Abweichungen hinsichtlich der GFZ gibt.
In seinem Urteil vom 17.06.2026 (II R 7/24) hat sich der BFH zur Ermittlung des Bodenwerts im Sachwertverfahren für Zwecke der Schenkungsteuer geäußert. Im Sachverhalt ging es um die dem Sachwertverfahren zugrunde zu legende Geschossflächenzahl (GFZ). Nach Urteil des BFH hat eine Anpassung der Geschossflächenzahl mittels Umrechnungskoeffizienten zu erfolgen, wenn die GFZ des Bodenrichtwertgrundstücks und die des zu bewertenden Grundstücks abweichen, wobei hierbei die rechtlich mögliche Bebauung maßgeblich ist. Eine Anpassung an die tatsächlich höhere Bebauung scheidet im typisierenden Sachwertverfahren hingegen aus.
Sachverhalt
Im Wege der Schenkung erwarben die Kläger zum 20.12.2021 jeweils ein Viertel an dem „Wohnungseigentum 1“, das ein Wohnhaus nebst Garage umfasste und im Jahr 1952 mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) von 0,65 bebaut wurde. Im Jahr 2012 trat ein neuer Bebauungsplan in Kraft, wonach das Grundstück nur noch mit einer GFZ von maximal 0,4 bebaut werden durfte.
Der für die Schenkung einschlägige Bodenrichtwert wurde im Jahr 2020 vom Gutachterausschuss ermittelt und von den Klägern für Zwecke der steuerlichen Bewertung herangezogen, wobei sie hier einen Umrechnungskoeffizient für eine GFZ von 0,4 gemäß der rechtlich möglichen Bebauung zugrunde gelegt hatten.
Das Finanzamt hingegen zog einen Umrechnungskoeffizienten für eine GFZ von 0,65 heran und richtete sich damit nach der tatsächlichen Bebauung, die unter Bestandsschutz stand.
Hiergegen legte der Kläger erfolglos Einspruch ein. Das Verfahren gelangte daraufhin zum FG München, welches der Wahl des Umrechnungskoeffizienten ebenfalls die rechtlich mögliche Bebauung von einer GFZ mit 0,4 zugrunde legte und damit den Klägern Recht gab. Das Finanzamt wiederum legte hiergegen Revision ein.
Entscheidungsgründe
Laut BFH hat die Vorinstanz zutreffend entschieden, dass der durch den Gutachterausschuss mitgeteilte Bodenrichtwert an eine vom Bodenrichtwertgrundstück abweichende rechtlich mögliche Bebauung anzupassen ist. Eine abweichende tatsächliche Bebauung des zu bewertenden Grundstücks ist unbeachtlich. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Bebauung unter Bestandsschutz steht.
Die Verwendung von Bodenrichtwerten ist eine verfassungsrechtlich unbedenkliche typisierende Bewertungsmethode zur Vereinfachung der Grundbesitzbewertung. Dabei sind etwaige vom Gutachterausschuss vorgegebene Differenzierungen zu beachten. Demnach ist es zulässig und geboten, den Bodenwert des zu bewertenden Grundstücks entsprechend der zulässigen GFZ anzupassen, wenn diese nicht der vom Gutachterausschuss für das Bodenrichtwertgrundstück angegebenen GFZ entspricht.
Bei Abweichungen zwischen dem Bodenrichtwertgrundstück und dem steuerlich zu bewertenden Grundstück hinsichtlich der GFZ ist eine Anpassung mittels eines Umrechnungskoeffizienten vorzunehmen. Für die Anpassung des Bodenrichtwerts ist die rechtlich mögliche Bebauung maßgebend.
Die Anpassung an eine höhere tatsächliche Nutzung, die unter Bestandsschutz steht, scheidet im typisierenden Wertermittlungsverfahren aus. Entgegen der Auffassung des Finanzamts konnte im vorliegenden Fall auch nicht auf die Vorschriften der ImmoWertV zurückgegriffen werden, da diese laut BFH nur dann Bedeutung erlangen, wenn der Steuerpflichtige beabsichtigt, den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten nach § 198 BewG i.V.m. § 199 Abs. 1 BauGB i.V.m. der Immobilienwertermittlungsverordnung zu führen, was im vorliegenden Sachverhalt nicht der Fall war.
Die Vorinstanz war allerdings zu Unrecht von der GFZ und nicht von der WGFZ ausgegangen. Während sich die baurechtliche GFZ auf Vollgeschosse bezieht, werden bei der WGFZ auch von der GFZ nicht erfasste Flächen wie z.B. ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse berücksichtigt. Die Revision des Finanzamts hatte demnach insoweit Erfolg, als der Wert des Wohnungseigentumsanteils unter Berücksichtigung der zutreffenden WGFZ neu festzusetzen war.