Die in IDW Life 11/2023 veröffentlichte Stellungnahme des Fachausschusses für Unternehmensbewertung und Betriebswirtschaft (FAUB) und des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses (IFA) des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) vergegenwärtigt die Auswirkungen des aktuellen Marktumfelds auf die Bewertung von Immobilien. Sie gibt Hinweise, wie das aktuelle Marktumfeld bei der Bewertung von Immobilien zu berücksichtigen ist.
Die aktuelle gesellschaftliche, politische und wirtschaftliche Situation führt zu einer Trendumkehr im Immobiliensektor. Nach nahezu einem Jahrzehnt kontinuierlicher Preissteigerungen sind aktuell stagnierende oder sogar rückläufige Preistendenzen zu beobachten. Die Gründe hierfür liegen u.a. in gestiegenen Baukosten durch höhere Zinsen, Materialknappheit und Fachkräftemangel. Diese Entwicklungen spiegeln sich auch in der gesunkenen Marktkapitalisierung von kapitalmarktorientierten Immobilienunternehmen wider.
Mit der nun von FAUB und IFA in IDW Life 11/2023 veröffentlichten Stellungnahme wird ein Überblick zur Berücksichtigung des aktuellen Marktumfelds bei der Bewertung von Immobilien gegeben.
So ist in Bewertungsgutachten auf die veränderten Rahmenbedingungen einzugehen. Dabei kommt der Verwendung plausibler Prämissen und aktueller Parameter wie bspw. Mieten, Normalherstellkosten oder Kapitalisierungszinssätzen eine entscheidende Bedeutung zu. Zudem sind Unsicherheiten über die künftige Nutzung der Immobilien angemessen zu berücksichtigen. Zum Stichtag des Bewertungsgutachten müssen diese Faktoren eine entsprechende Aktualität aufweisen. Liegenschaftszinssätze sind dabei kritisch zu überprüfen, wenn diese auf Vergangenheitsdaten ermittelt wurden. Gegebenenfalls bedarf es einer Anpassung der relevanten Inputdaten an die aktuellen Gegebenheiten.
Weiter sind grundsätzlich die Umstände des jeweiligen Bewertungsobjekts maßgebend. Diese werden von Faktoren wie Nutzungsart und Beschaffenheit sowie Lage der Immobilie maßgeblich beeinflusst. Allgemeine Aussagen zur Wertermittlung können in diesem Zusammenhang nicht getroffen werden und würden nur eine sehr beschränkte Aussagekraft besitzen. Daher sind bei der Bewertung von Immobilien die anerkannten Bewertungsgutachten wie Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV oder DCF-Verfahren anzuwenden. Im entsprechenden Bewertungsverfahren ist der gesellschaftliche, wirtschaftliche und politische Rahmen sowie der Bewertungsanlass zu berücksichtigen. Gemäß dem FAUB und IFA kann nur so ein sachgerechter aktueller Wert des Immobilienvermögens bestimmt werden.
Für detaillierte Informationen wird in der Stellungnahme auf IDW S 10 sowie IDW S 1 verwiesen. Für die Frage des Vorliegens einer dauernden Wertminderung von Immobilien wird auf IDW RS IFA 2 verwiesen.